Co nowego w prawie własności?

Wdniu 17 listopada 2022 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że kończy prace nad ustawą o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Nowe regulacje będą dotyczyć sposobu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Projekt będzie dotyczył w szczególności przedsiębiorców.

1 stycznia 2019 prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkalne zmieniło się w prawo własności. Ministerstwo podejmuje kolejne kroki w celu systemowej eliminacji użytkowania wieczystego. Co jeszcze zmieni zapowiadana nowelizacja?  Umożliwi nabycie prawa własności nieruchomości użytkownikom wieczystym gruntów, które do tej pory nie uległy uwłaszczeniu z mocy prawa. Należy także wspomnieć o jednoczesnym zachowaniu zasady swobody zawarcia umowy pomiędzy podmiotem publicznym  – czyli właścicielem gruntu – a dotychczasowym użytkownikiem wieczystym.

Zgodnie z informacjami zamieszonymi na portalu Rządowego Centrum Legislacji projekt ustawy znajduje się obecnie na etapie opiniowania.  Z ostatniej udostępnionej wersji projektu możemy wyczytać, że zasadnicza zmiana ma dotyczyć art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, regulującego cenę nieruchomości zbywanej na rzecz użytkownika wieczystego w drodze umowy cywilnoprawnej. Projekt zakłada, dwa sposoby ustalania ceny takiej nieruchomości.

W przypadku nieruchomości nieprzeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej, cenę nieruchomości ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej, za użytkowanie wieczyste oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia sprzedaży. Jeżeli w okresie dwóch lat przed złożeniem wniosku o nabycie nieruchomości nie dokonano aktualizacji opłaty rocznej, wartość nieruchomości zostanie określona na podstawie operatu szacunkowego (bardziej sformalizowanej wersji opinii rzeczoznawcy), którego koszty obciążą użytkownika wieczystego. Na wniosek nabywcy cena nieruchomości zostanie rozłożona na raty – na czas nie dłuższy niż 20 lat.

Natomiast jeśli mówimy o  nieruchomości, która jest przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej – cenę ustala się w wysokości nie niższej niż  dwudziestokrotność wspomnianej wcześniej kwoty. Musimy pamiętać, że cena ta nie może jednak być wyższa niż wartość nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Wartość tej nieruchomości może zostać ustalona także poprzez sporządzenie operatu szacunkowego.

W ramach tego projektu ustawy regulowane będą także kwestie pomocy publicznej. Komisja Europejska niejednokrotnie zgłaszała swoje wątpliwości w tej materii. Przedsiębiorca będzie mógł skorzystać z pomocy publicznej w ramach dostępnego limitu pomocy de minimis (pomoc publiczną ze strony państwa, która nie musi być zgłaszana do Komisji Europejskiej). Po przekroczeniu tego limitu, konieczna będzie dopłata do wartości rynkowej nieruchomości, określonej na dzień sprzedaży. Warto również dodać, że zgodnie z projektem ustawy, w przypadku nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, rozłożona na raty cena nieruchomości będzie podlegać oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z Komunikatem Komisji Europejskiej.

W jaki sposób odczujemy te reformy jako przedsiębiorcy? Projektowane przepisy z umożliwią ustabilizowanie sytuacji prawnej przedsiębiorców przez zmianę użytkowania wieczystego na prawo własności, co wiąże się z wieloma korzyściami m.in. eliminacją obaw o wysokość podwyżki opłat rocznych. Co istotne projekt zakłada swobodę w zakresie momentu podjęcia decyzji o nabyciu nieruchomości więc można uzależnić ją od własnych możliwości finansowych. Z uwagi na wczesny etap legislacyjny, na finalną wersję projektu pozostaje nam jeszcze poczekać.